¿Cuál hipoteca es la más conveniente?
Una hipoteca es un producto financiero que permite financiar la compra de una propiedad bajo determinadas condiciones que se establecen de antemano. Por lo general, estas permiten costear el valor de la propiedad a largo plazo, mediante la devolución escalonada del préstamo otorgado, en función del ingreso de la persona y los intereses asociados a la cantidad solicitado.
Al tratarse de un producto de índole comercial, los requisitos y condiciones de contratación de las hipotecas pueden variar ampliamente de un prestador a otro. En este sentido, es necesario considerar el tipo de hipotecas que existen en el mercado y sus distintas características para determinar cuál de ellas nos resulta más favorable. Por lo general, suelen clasificarse en función del tipo de intereses aplicado.
En efecto, pueden encontrarse hipotecas de tipo fijo en las que los intereses asociados a la devolución se establecen de antemano; también pueden solicitarse hipotecas de tipo variable, las cuales dependen de distintos indicadores financieros, como el euríbor, para determinar el valor de los intereses asociados a su devolución. Por lo general, el primer método es más costoso, pero ofrece previsibilidad frente a una economía inestable.
Un tercer tipo de hipoteca es la denominada hipoteca mixta, la cual incorpora ventajas tanto de la opción fija como de la variable. Asimismo, es posible encontrar otros tipos de hipotecas que se confeccionan en función de un determinado perfil de consumidor: hipotecas para jóvenes, para empresas o negocios e incluso hipotecas online para las nuevas generaciones.
Perfil del solicitante y requisitos a tener en cuenta
Para encontrar la mejor hipoteca, es necesario determinar el perfil del solicitante en función del ingreso, los avales y el ahorro disponible. Frente a la combinación de estos factores, podremos realizar un presupuesto de pago que permita costear el valor de la propiedad deseada en función del ingreso mensual.
Lo más conveniente a la hora de solicitar una hipoteca es calcular la cantidad de las cuotas para conocer su impacto mensual sobre el ingreso. Por lo general, se recomienda que el gasto financiero total no supere el 30 % del gasto total del hogar —esto incluye a la hipoteca, pero también otros gastos financieros como préstamos y tarjetas de crédito—.
Para simplificar este cálculo, lo más recomendable es recurrir a un simulador de hipoteca, ya que se trata de una herramienta gratuita online que permite determinar de manera fehaciente las condiciones de la hipoteca y su coste: cuánto dinero podemos obtener, el plazo de devolución y las cuotas a pagar con sus respectivos intereses, comisiones y gastos fijos.
Cantidad a solicitar y porcentaje de financiación
Las hipotecas suelen ofrecerse según el porcentaje del valor de la propiedad que se va a cubrir: entre el 75 % y el 100 %. Por lo general, mientras mayor sea el porcentaje que la hipoteca cubra de la operación, se establecerán condiciones de pago más estrictas: mayores intereses, comisiones o gastos administrativos, y es posible que también se soliciten avales, garantías y mayores requisitos.
Al tratarse de productos financieros de índole comercial, las condiciones y cantidades de las hipotecas pueden variar ampliamente de una entidad a otra. En este sentido, las hipotecas más comunes ofrecen hasta el 80 % del valor de la propiedad, por lo que la persona debe disponer del 20 % restante para obtener la aprobación del préstamo —más los gastos administrativos y comerciales de la operación—.
Este porcentaje se establece a partir del valor de la tasación que el banco o entidad realice, por lo que pueden producirse diferencias entre el precio de compra y la cantidad obtenida. Sin embargo, en muchos casos es posible obtener un mayor porcentaje si se dispone de una propiedad que ofrecer como garantía, o si la persona dispone de una solvencia que permita costear una cuota mensual superior.
Costes de contratación y amortización del préstamo
Las hipotecas son instrumentos financieros en los que se obtiene liquidez para la compra de un bien inmueble, por lo que disponen de distintos costes de contratación que determinan de qué manera será devuelto el importe. Uno de los factores más importantes es la cuota del préstamo, pues se trata de la cantidad que se devolverá mensualmente para amortizar el préstamo.
Del mismo modo, es necesario estudiar los costos asociados a la devolución del dinero: todos aquellos gastos periódicos que se calculan en función del monto solicitado y el plazode devolución. Por un lado, se encuentra el tipo de interés nominal o TIN, que se calcula en función del dinero prestado de manera mensual y puede ser fijo o variable según el tipo de hipoteca contratada.
Por su parte, la tasa anual equivalente o TAE corresponde al costo total de la hipoteca y comprende al TIN, ya sea fijo o variable, pero también el resto de los gastos administrativos, variables y comisiones asociados al servicio. Este se calcula a partir de una fórmula en la que se agrupan todos los gastos fijos y variables para conocer el monto final del préstamo.
Condiciones de contratación
Al tratarse de cantidades relativamente altas de dinero, las hipotecas constituyen instrumentos que disponen de condiciones específicas que se estipulan no solo para determinar el coste de la operación o el plazo de devolución del préstamo. En efecto, estas también incluyen la cancelación anticipada, penalizaciones por falta de pago y las distintas opciones de refinanciación.
Asimismo, estas incluyen los requisitos de contratación asociados al préstamo, desde la documentación, avales y demostración de ingresos hasta los requerimientos legales asociados a la compra de la casa, como el registro de la propiedad, tasación, bonificaciones por vinculación de otros productos financieros de la entidad, entre muchos otros aspectos comerciales de la operación.
En la actualidad, es posible reducir la incertidumbre mediante el mencionado simulador de hipotecas, en tanto permite conocer todos estos factores de manera fehaciente y transparente, pero también comparar las distintas opciones de hipotecas de manera clara e inmediata, sin coste alguno ni limitaciones en cuanto a la cantidad de solicitudes que se pueden realizar.
